A forte cobrança de aluguel apesar do cenário econômico desafiador deve consolidar a recuperação das companhias brasileiras de shopping centers ao longo de 2022, de acordo com a Fitch Ratings, contribuindo para aumentar a geração de fluxo de caixa e reduzir a alavancagem para níveis pré-pandêmicos.
O setor brasileiro de shopping centers tem apresentado uma rápida recuperação, após dois anos de performance mais fraca devido à pandemia de coronavírus, e as vendas dos locatários ultrapassaram os patamares de 2019 para os emissores avaliados pela Fitch desde o quarto trimestre de 2021. No primeiro trimestre de 2022, as vendas dos locatários da Aliansce Sonae Shopping Centers S.A., da BR Malls Participações S.A. , da Iguatemi Empresa de Shopping Centers S.A. e da Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. (Multiplan, ultrapassaram o patamar do primeiro trimestre de 2019 em 5% a 15%.
As fracas condições macroeconômicas do Brasil devem continuar a desafiar a capacidade das varejistas de recuperar os fluxos de caixa e a rentabilidade em 2022. Apesar deste cenário, os custos de ocupação dos locatários das companhias de shopping centers avaliadas pela Fitch permaneceram relativamente estáveis, suportados pela qualidade e boa localização de seus ativos. No primeiro trimestre de 2022, a média do custo de ocupação reportado pela carteira da Fitch foi de 14%, ligeiramente acima da média histórica de 12%.
As operadoras de shopping centers têm conseguido reduzir os descontos nos aluguéis concedidos durante a pandemia e ajustar os aluguéis. A inflação de dois dígitos no Brasil tem contribuído para maiores ajustes no aluguel, ao mesmo tempo em que possui um efeito limitado nos custos, uma vez que o setor opera com uma baixa estrutura de custos e margens de EBITDA próximas a 70%. Os contratos de aluguel são indexados pelo IGP-M ou IPCA, que estão acumulados em 55% e 20%, respectivamente, desde janeiro de 2020.
A receita líquida ultrapassou os níveis de 2019 desde o terceiro trimestre de 2021 para os emissores avaliados pela Fitch. As companhias entregaram fortes resultados no primeiro trimestre de 2022, com a receita líquida excedendo o primeiro trimestre de 2019 em uma média de 28% – excluindo efeito da linearização – para a Aliansce Sonae, a BR Malls, a Iguatemi e a Multiplan, apoiada pela receita de aluguel, que representa entre 70% e 80% das receitas totais. A receita de estacionamento, que representa entre 15% e 20% da receita consolidada, ainda está levemente abaixo de 2019.
A Fitch projeta maior geração de EBITDA em 2022 ante 2019, ou pelo menos no mesmo patamar, para a Aliansce Sonae, a BR Malls, a Iguatemi e a Multiplan. O cenário base da Fitch incorpora manutenção de elevadas taxas de ocupação, ao redor de 95%, e inadimplência líquida gerenciável, abaixo de 5%.
Apesar do aumento do serviço da dívida, a cobertura de juros deve permanecer forte para a carteira de shopping centers da Fitch. Para 2022, a Fitch projeta índice de EBITDA/despesa financeira líquida acima de 2,5 vezes. A atual taxa básica de juros no Brasil é de 13,25%, frente a 2% em dezembro de 2020. Os emissores do setor seguem com forte acesso a linhas de crédito de longo prazo no mercado de capital doméstico e os ratings são suportados pela elevada liquidez e flexibilidade financeira das empresas, com relevante volume de ativos desonerados.
A recuperação da geração de fluxo de caixa resultará na redução da alavancagem em 2022. A Fitch projeta dívida líquida/EBITDA próximo a ou abaixo de 3,0 vezes para a carteira da Fitch em 2022, em linha com os níveis históricos. A alavancagem líquida da BR Malls, da Iguatemi e da Multiplan excedeu temporariamente o gatilho de rebaixamento dos ratings, de 3,5 vezes, durante 2020 e/ou 2021, enquanto a alavancagem líquida da Aliansce Sonae permaneceu abaixo de 2,0 vezes.
Investimentos e M&As devem ser retomados, após dois anos de baixa atividade. Enquanto novos ciclos de projetos greenfield não são anunciados, os emissores estão gradualmente retornando com o pipeline de expansões e aquisições, e devem aumentar investimentos em tecnologia digital. Excluindo aquisições, a Fitch projeta que os investimentos totalizarão BRL1,3 bilhão em 2022, de BRL1,2 bilhão em 2021 e BRL670 milhões em 2020.
Recentemente, os acionistas da Aliansce Sonae e da BR Malls aprovaram a combinação de negócios das empresas, o que criará a maior operadora de shopping centers brasileira. A transação ainda está pendente da aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica – Cade, e inclui um pagamento de BRL1,25 bilhão pela Aliansce Sonae, além de troca de ações.
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